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因房产新政和违约行为致使房屋买卖合同无法履行时该如何处理?

来源:           时间:2018/11/15 14:55:54

【要点提示】

 

[具体案情]

   原告李某未满18周岁,与父亲李金龙、母亲李小明同属一户,李某家在宁波市拥有3套住宅房。2011115,李小明代表李某与被告黄晓玲签订一份房地产买卖合同。合同约定:甲方黄晓玲,乙方李某,丙方宁波市镇海区招宝山胜一方圆信息服务部。房屋位于宁波市镇海区三区鼓楼西路×× 室,总成交价135万元,乙方在2011115支付购房定金15万元,乙方待房产部门可付契税时支付给甲方120万元。合同订立后在2011415之前甲、乙双方应提供房地产过户所需的全部资料并送入交易中心。在个税可免的情况下,甲方配合免个税,如遇国家政策调整与甲方无关,新增税费均由乙方承担。合同签订后,李小明按期支付定金15万元,黄晓玲于115出具了收到定金15万元的收条。2011220,《宁波市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)发布,通知规定:在宁波市已拥有2套及以上住房的宁波市户籍居民家庭,暂停在宁波市向其售房。221晚上,原、被告双方均得知次日仍可以办理房产过户登记手续。李小明提出,提前过户的营业税由双方各承担2.5万元,黄晓玲同意该提议,双方当晚约定次日办理房屋过户手续。222,李小明、黄晓玲前往宁波市镇海区行政服务中心办理讼争房屋的过户手续。在行政服务中心,被告黄晓玲要求原告方支付剩余120万元购房款,李小明提出过几天支付,被告遂要求原告出具欠条,李小明拒绝出具欠条。为此原、被告双方发生争执,最终未能成功办理过户手续。2011223下午,《通知》在宁波市镇海区正式施行。

原告认为,原、被告签订的房地产买卖合同合法有效,但是由于国家政策调整,导致合同无法履行,原告有权请求解除该合同,被告收取的定金也应予全额返还。为此原告诉至一审法院,诉讼请求:(1)判令解除原、被告双方于2011115签订的房地产买卖合同;(2)判令被告返还原告定金15万元。

被告辩称:在限购政策施行之前,原、被告双方完全可以按约办理房屋过户手续,但由于原告方拒绝支付剩余120万元购房款,也不愿意出具欠条,导致讼争房屋无法过户。因此,原告不存在解除合同的理由,原告违约在先,无权要求被告返还定金。综上,被告要求驳回原告的诉讼请求。

[法院判决]

一审法院认为:依据诚实信用原则,合同的双方当事人,均应诚实、善意、积极地促进合同的履行。本案双方当事人于2011115所签订的房地产买卖合同,现虽因房产限购政策,确已无法履行,但直至2011223日,该合同仍有履行之可能。在《通知》2011220出台后,本案合同双方已于2011221明知合同履行将遇到风险,但若双方互相积极配合,仍能促使合同在房产限购政策正式施行前获得履行,避免风险的发生。在2011222,双方一同前往办理过户手续时,李某方明确拒绝于当日支付房款或出具欠条,属未以积极、善意之态度予以协助、配合,以促成合同之履行。故本案合同目前虽确因房产限购政策而无法继续履行,但导致该合同未能在限购政策正式施行前获得履行的责任,在李某一方。结合本案的实际情况,根据公平原则,本院认为,被告应酌情返还原告定金10万元。据此法院作出判决:一、原告李某与被告黄晓玲于2011115日签订的房地产买卖合同于2011615日解除;二、被告黄晓玲于本判决生效之日起十日内返还原告李某定金人民币10万元;三、驳回原告李某的其他诉讼请求。

【律师点评】

本案就是一起因买受人延迟履行后遭遇房产新政导致房屋买卖合同无法履行而引发的纠纷。房产新政和违约行为共同影响之下所引发的房屋买卖合同纠纷该如何处理,是即将要讨论的重点。
(一)房产新政属于合同解除的法定事由
订立合同的目的,在于维护正常的社会交易秩序,规范商品交换过程。从鼓励商品交易,稳定交易秩序的目的出发,对依法成立并生效的合同,不容许随意的变更和解除。但是,客观情况千变万化,在合同目的难以实现的情形下,法律准许当事人通过行使合同解除权来重新调整各方的权利义务关系,消除合同因客观情况变化所产生的不公平后果。双方当事人以协议方式解除或者一方行使约定解除权而解除合同称为合意解除。合同解除的条件由法律直接加以规定的称为法定解除。本案房屋买卖合同能否解除,实际就是法定解除条件的认定问题。
处理受房产新政影响的房屋买卖合同纠纷,首先应当明确的是房产新政影响下合同解除的法定理由。对此有两种不同的观点。一种观点认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。根据该条规定,情事变更原则指的是基于实现公平正义的价值目标,出于防止合同当事人因缔约时无法遇见、无法抗拒的情事,而获取不当利益或遭受意外损失等明显违反一般公正观念的情况发生,通过变更或解除合同稳定社会经济秩序。房产新政符合情事变更的构成要件,属于情事变更事由,当事人提出解除合同,法院应予以支持。另一种观点认为,房地产市场过热已有多年,无论政府、社会对该问题都十分关注,也出台了一系列调控政策,从较为温和的财政税收措施,到限贷、限购,最后到禁购,市场有一个逐渐适应和接受的过程,对房产新政的出台也有所预见,因而房产新政不属于情事变更,而属于履行不能。关于情势变更原则该如何适用的问题,最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出,人民法院应当依法把握情事变更原则的适用条件,严格审查当事人提出的无法预见的主张。由此可知,认定房产新政是否属于情事变更的关键是分析其不可预见性。笔者赞同第一种观点,认为房产新政具有三方面不可预见性,属于情事变更:(1)施行地区不可预见。根据《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,在房价、地价上涨势头过快、投机性购房活跃的地区,需要施行房产新政,但国务院对具体哪些城市和地区必须施行房产新政,未作明确要求。因而房产新政的施行地区存在不可预见性,以浙江省为例,宁波地区率先制定地方性房地产调控政策,杭州、温州等地区相继施行了地区性房产新政,但同一省内的部分城市至今未有类似政策出台。今后有哪些城市会施行房产新政,仍不可预见;(

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